Création d’une SCI (Société Civile Immobilière) : les étapes à effectuer

La création de SCI, Société Civile Immobilière est un processus courant dans le cadre de projets immobiliers. En effet, faire appel à une entreprise permet de bénéficier de plusieurs avantages. Pour créer une SCI, des conditions doivent être remplies et plusieurs étapes sont nécessaires pour obtenir l’enregistrement de l’entreprise. Ce guide explique tout ce dont vous avez besoin pour créer une SCI.

Qu’est-ce que la SCI ?

La SCI exerce des activités civiles : toute activité non commerciale est une activité civile. Autrement dit, l’agriculture, les indépendants, les industries extractives… De plus, SCI permettent des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion de construction. Il est également possible de créer une SCI familiale. Tout produit apporté à l’entreprise appartient à la SCI qui en est propriétaire. De plus, le partenaire lui-même n’est pas propriétaire des biens fournis. Il existe de nombreuses caractéristiques du régime SCI :

• Capital social : Le montant du capital social de la SCI est librement fixé. Il n’y a pas de minimum légal. Le capital peut aussi être variable.
• Objet social : L’objet social de la SCI doit être de nature civile. Pour diverses raisons, il est généralement lié à la gestion immobilière. Elle ne peut être commerciale, sauf dans certaines circonstances prévues par la loi.
• Partenaires : Au moins 2 partenaires sont requis. Par conséquent, vous ne pouvez pas définir vous-même la SCI (sauf dans certains cas particuliers). Les associés supportent les pertes de la société à hauteur de leur apport en fonds propres.
• Régime fiscal : SCI applique le régime d’impôt sur le revenu (IR) par défaut. L’option de l’impôt sur les sociétés (IS) est possible.
• Direction : Que le dirigeant ou les gérants de l’entreprise soit un associé, ou une personne physique ou morale. Ils portent la responsabilité civile et pénale envers leurs partenaires. Dans certains cas, ils sont responsables envers les autres des mesures prises au nom de l’entreprise.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe de nombreux types de SCI, et la structure la plus appropriée dépend des activités que vous envisagez de réaliser :

• SCI construction débouchée : il permet de construire un bien immobilier puis de le revendre ;
• SCI « Professionnelle » : Elle vous offre la possibilité d’obtenir des locaux professionnels ou siège social ;

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI est un processus très formel. En effet, il est nécessaire de déterminer le fonctionnement de l’entreprise dès sa création. Par conséquent, pour créer une SCI, vous devez suivre certaines étapes obligatoires :

Établir les fonds propres de la SCI :

Tous les employés doivent cotiser immédiatement. L’apport est la propriété ou la jouissance des biens transférés à l’entreprise. En contrepartie de ces apports, les associés reçoivent des parts. Les cotisations constituent le capital social. Les capitaux propres correspondent au montant total des biens ou de la valeur apportés à l’entreprise. De plus, la loi ne prévoit pas de montant minimum. Par ailleurs, la société peut être constituée avec seulement un capital symbolique de 1 euro.

Pour constituer des fonds propres, les associés doivent effectuer deux types d’apports :

• Don en argent : tout don en argent. Ce montant peut être versé sur le compte de la SCI en espèces, par chèque ou par virement bancaire.
• Don en nature : Tout don de biens mobiliers ou immobiliers autre qu’une somme d’argent. Les contributions peuvent être la pleine propriété, la jouissance, l’utilisation ou la propriété nue. Après avoir acquis l’apport en capital, les associés ne peuvent récupérer leur patrimoine qu’après dissolution de la SCI sous certaines conditions.

Publication des mentions légales

L’annonce légale de la charte de la SCI doit être publiée après la signature de la charte de l’entreprise. Le contenu de l’annonce est règlementé et plusieurs informations sont requises. Il faut choisir un journal d’annonces légales qui autorise la publication des avis d’immatriculation des sociétés dans le département où est situé le siège social de la société. Le processus le plus simple consiste à publier votre annonce légale en ligne. Cela vous permet d’effectuer cette procédure simplement et rapidement. L’application vous guidera pour composer le contenu de la notification et ne vous permettra pas de vous souvenir d’aucune information.

Rédaction des statuts de la SCI

La rédaction de la charte est la première procédure de création de la SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société. Par exemple, vous pouvez définir les termes et pouvoirs accordés aux gérants de SCI dans un document. En tant que document obligatoire, la charte de la SCI doit comporter un certain nombre de mentions :

• Forme sociale, c’est-à-dire l’identité de tous les associés de la société immobilière : Comme indiqué ci-dessus, la SCI est composée d’au moins deux associés. Ils peuvent devenir conjoints avec leurs enfants (SCI familiale), mais des sociétés peuvent également être constituées entre associés, amis ou encore associés (SCI professionnelle).
• Nom SCI (on parle de nom ou de raison sociale) : Le choix du nom est libre. Vous pouvez choisir votre nom de famille, à condition d’ajouter un élément unique.
• Objet social de la SCI : Il s’agit de l’activité de votre société. Par exemple, il peut s’agir de l’acquisition, de la gestion et de la gestion de biens immobiliers. L’objet de la société ne doit pas être un objet commercial. Les activités réalisées auront un impact direct sur l’attribution du code SCI.
• Siège social : Il s’agit de l’adresse officielle de la société telle que définie par le partenaire. Si la SCI ne dispose pas de locaux, le siège social peut être situé au domicile du gérant.
• Montant des fonds propres : Le capital ne correspond pas à la valeur des actifs gérés par l’entreprise. Il est courant de transporter entre 100 et 1 000 euros.
• Durée de la société : La durée la plus longue de la société est de 99 ans.
• Contributions faites : Il s’agit d’une liste des contributions faites par chaque partenaire. Lors d’un don en espèces, le montant du don doit être indiqué. Lors d’un don en nature, la valeur estimée du don doit être indiquée.

En fait, les apports en nature d’une valeur supérieure à 30 000 euros et représentant plus de la moitié du capital social doivent être évalués par le commissaire aux apports.

• L’identité du gérant de la SCI, ses pouvoirs et responsabilités
• Le règlement de l’Assemblée générale : Il s’agit des règles de convocation, de quorum et de majorité.
• Les dates de début et de fin de l’exercice.
• Conditions de cession des actions de la société (conditions d’agrément, etc.).
• Conditions et cas de dissolution de la SCI.

Les règlements sont un outil indispensable, et vous devez y porter une attention particulière dans le programme.

Déclaration de création d’entreprises

Ensuite, pour créer une SCI, vous devez remplir et signer le formulaire M0. Pour ces sociétés, le format exact est le CERFA n° 13958, intitulé « Civil Company Registration Statement ». Dans ce formulaire, vous devez renseigner toutes les informations relatives à l’entreprise : raison sociale, siège social, activités, capital, statut de dirigeant, régime fiscal, etc.

Demande d’inscription au RCS

Pour demander l’inscription à la SCI, voici une liste des documents à inclure dans les documents d’inscription :

• Formulaire de la société civile M0 rempli et signé ;
• Une copie des statuts de la société signée et datée par tous les associés ;
• Une copie de la nomination du gérant telle que certifiée par le gérant, si elle n’est pas précisée dans les statuts de la société ;
• Documents attestant la rationalité d’une occupation fréquente des locaux en tant que siège social ;
• Preuve de constitution de la société
• Avis publié dans le journal des mentions légales
• Pour chaque dirigeant d’une personne physique : une copie de la carte d’identité, une déclaration honorifique d’innocence, date et signature, et un acte de naissance ;
• Chaque personne physique partenaire : une copie de la carte d’identité ; chaque associé et gérant d’une personne morale : un résumé n’excédant pas 3 mois. Une fois les documents remplis, la société est enregistrée