Tout sur les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale

Lorsque deux personnes sont propriétaires d’un bien immobilier, elles peuvent en assurer la gestion via une Société Civile Immobilière (SCI).

Une société civile immobilière peut bénéficier du statut particulier de SCI familiale. La spécificité de ce statut juridique est que la création de la société doit se faire entre personnes de la même famille uniquement. Les SCI familiales ont quelques caractéristiques qui leur sont spécifiques du fait qu’un lien de parenté existe entre les associés. Cependant, elles sont soumises aux mêmes conditions d’exercice et aux mêmes réglementations que les SCI classiques.

Pour comprendre le fonctionnement d’une SCI familiale et quels peuvent être les avantages ou les inconvénients à la création d’une telle société, voici quelques informations qui peuvent vous être utiles.

Les conditions requises à la création d’une SCI familiale

Outre celles généralement requises pour toute création de société, vous n’aurez pas à remplir beaucoup de conditions pour la création d’une SCI familiale.

Cette forme de société civile exige tout simplement qu’il y ait au minimum 2 personnes à l’origine de sa création, que les associés soient des membres de la même famille et que vous remplissiez les formalités usuelles de constitution de société.

Ces démarches comprennent la publication d’une annonce légale, des formalités au CFE (centre de formalités des entreprises) ainsi que la rédaction et l’enregistrement de statuts constitutifs. Dans les statuts, vous devrez indiquer une durée de vie de moins de 99 ans pour la société.

En plus des conditions requises à la création d’une SCI familiale, les spécificités de cette forme de société civile peuvent aussi constituer des avantages et inconvénients.

Les spécificités de cette forme de société civile

La principale spécificité d’une SCI familiale réside dans le fait que les associés ont un lien de parenté ou d’alliance, entre eux. Certaines obligations découlent de cette spécificité, d’autres sont communes aux SCI classiques :

L’objet social civil

L’objet social d’une SCI familiale ne peut pas comporter de caractère commercial tel que l’achat de biens immobilier pour la revente. L’objet social doit se limiter à la gestion d’un patrimoine immobilier.

L’apport de biens à la société

Un associé réalisant l’apport d’un bien à la société n’en est plus directement propriétaire. En échange, des parts de la société lui sont transférées, à hauteur des apports effectués par chaque associé.

La responsabilité des associés

La responsabilité des associés est proportionnelle à leur participation au capital social. En cas de défaut de paiement, les associés se répartissent la dette entre eux, proportionnellement aux parts détenues par chacun. Si un associé n’est pas en mesure de payer, les créanciers ne peuvent se retourner contre les autres.

Le statut de bailleur particulier

La société exerce au titre de bailleur particulier et non au titre de bailleur professionnel.

Des avantages et des inconvénients découlent des spécificités. Ils peuvent s’avérer être des points importants à analyser pour votre projet.

Les avantages à la création d’une SCI familiale

C’est d’abord le peu de conditions requises à la création d’une SCI familiale qui est un avantage. Aucune nationalité particulière n’est requise ni aucun capital social minimum. La simplicité de création de la société est un vrai atout. D’autres spécificités de cette forme juridique peuvent s’avérer être des avantages.

Les avantages fiscaux

La SCI familiale vous offre d’abord le choix de la fiscalité. Vous pouvez choisir d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Dans le cadre des plus-values réalisées sur la cession des biens immobiliers, la loi prévoit normalement une exonération de l’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention d’un bien. Pour une SCI, l’exonération se calcule à partir de la date de souscription de vos parts dans la SCI, et non de la date de l’apport du bien au patrimoine de la société.

Par exemple : Vous détenez des parts dans une SCI familiale depuis 25 ans. Si vous avez réalisé une plus-value suite à la vente d’un bien acquis il y a 15 ans seulement, vous serez bien exonéré de l’impôt sur les plus-values, via votre société.

La facilitation de vos investissements immobiliers

Dans le cadre d’investissements immobiliers, la SCI familiale offre aussi des avantages. Le statut juridique permet de réaliser ces investissements à plusieurs. Ceci facilite l’obtention de financements par exemple.

Dans le cadre d’une SCI familiale, vos investissements peuvent être réalisés dans le but de faire de la location immobilière. De plus, le statut de bailleur particulier vous offre l’avantage de pouvoir réaliser des baux de 3 ans minimum, au lieu de 6 ans, pour le statut de bailleur professionnel.

Pouvoir éviter la dislocation de votre patrimoine immobilier

Une SCI familiale peut aussi être un avantage dans le cas d’une succession. Cette forme juridique permet de conserver tout le patrimoine immobilier au sein de la société, sous la gestion d’un seul gérant désigné.

Cela permet que les héritiers aient des parts dans la société, qu’ils peuvent gérer à leur guise, sans pour autant pouvoir disposer directement du patrimoine immobilier.

Le statut de SCI familiale peut s’avérer être un avantage dans bien des situations. En revanche, il peut aussi devenir contraignant dans d’autres.

Les inconvénients à la création d’une SCI familiale

Quelques inconvénients que peut apporter la forme juridique de SCI familiale sont négligés. En voici deux, que vous devriez prendre en compte.

La personnalité morale de la SCI

Une SCI est une personne morale, et ne peut donc pas bénéficier des avantages réservés aux personnes physiques tels que le prêt à taux zéro ou le plan d’épargne-logement.

La vente de parts d’une SCI

Si une clause d’agrément a été prévue, la vente de vos parts de SCI nécessitera l’accord des autres associés. Cela pourrait compliquer le processus de vente de vos parts.

Comme constaté, les conditions à la création d’une SCI familiale, ainsi que les spécificités de cette forme juridique, peuvent entraîner des avantages ou des contraintes en fonction des situations. Pour assurer un bon fonctionnement de la SCI familiale, et vous protéger, vous, ainsi que vos associés, il est surtout nécessaire de bien effectuer la rédaction des statuts, et de bien choisir sa fiscalité.

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