Entrepreneuriat : le bail commercial

Dans le secteur commercial, le choix du lieu d’implantation contribue à la viabilité de l’entreprise et surtout à la rentabilité de ses activités. Ainsi, il est conseillé de signer un contrat de bail commercial afin de pouvoir bénéficier d’une certaine stabilité locative et aussi d’avoir une meilleure couverture juridique.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat établi entre le propriétaire d’un local appelé « bailleur » et un locataire (exploitant ou preneur) en vue d’une location. Ce dernier l’occupe pour exercer une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Sa principale fonction est de gérer les obligations et les droits du bailleur ainsi que du locataire pendant la période d’occupation. Ce contrat permet de mettre à la disposition du locataire un immobilier commercial, en payant un loyer et en tenant compte de leurs avantages : plafond du loyer et possibilité de renouvellement ou de cession du contrat de bail.

À savoir que pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le preneur doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés pour un commerçant ou un auto entrepreneur et au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan.

L’activité exercée dans le local doit être bien précise : elle doit être autonome dans l’accomplissement de sa fonction et comme il s’agit d’un bail professionnel, ces conditions doivent être respectées sans ambigu.

Cependant, ce type de contrat ne concerne que les lieux clos, les immeubles et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation.

Les mentions obligatoires dans un contrat de bail :

• Identités et adresses respectives du propriétaire et de l’exploitant
• Type de commerce ou d’activité à exercer dans le local
• Montant du loyer ainsi que ses charges
• Modalité de paiement du loyer
• Durée du contrat
• Mode de résiliation du bail
• Montant du dépôt de garantie
• Répartition des charges fiscales : impôts, taxe et redevance

L’état des risques naturels et technologiques doit également figurer dans ce contrat de bail. Pour le valoriser juridiquement, il est préférable que ce contrat doit être signé par un notaire ou un avocat.

Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?

En règle générale, le contrat de bail dure neuf ans au minimum, mais le preneur a le droit de prendre congé à la fin d’une période de trois ans. Cependant, les deux parties peuvent procéder à la signature d’un contrat de plus longue durée. Attention, il ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

Dans le cas d’une résiliation du bail commercial, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au profit du locataire.

De son côté, le locataire est tenu de respecter la période triennale (tous les trois ans) s’il veut envisager une éventuelle résiliation du contrat de bail. Et à la demande du bailleur ou du preneur, ils peuvent réviser ensemble le montant du loyer.

À noter que le contrat de bail peut contenir une clause interdisant la résiliation anticipée du contrat, c’est-à-dire que le locataire est obligé de respecter la durée du bail. Par conséquent, si le contrat est conclu pour une durée de neuf ans, il ne pourra être résilié qu’à la fin de cette période.

Par ailleurs, il y a le bail dérogatoire connu également sous le nom de « bail précaire » qui permet au locataire de signer un contrat ayant une durée inférieure à celle du bail classique (qui est de neuf ans), à condition toutefois que cette période ne dépasse pas trois ans. Pour le bail dérogatoire, il n’existe pas de durée minimale. À défaut, le bail dérogatoire sera ainsi requalifié en bail commercial classique.

Pour être valablement conclu, le bail précaire ou dérogatoire doit impérativement répondre aux trois conditions suivantes :

• la durée du bail dérogatoire ne doit pas dépasser la période triennale
• le contrat de bail doit mentionner de façon précise le caractère dérogatoire de la location
• le bail doit être conclu avant la prise de possession des lieux par l’exploitant preneur.

Le bail dérogatoire est caractérisé par l’impossibilité du locataire de bénéficier du renouvellement du bail et de l’indemnité d’éviction. Toutefois, un ou plusieurs renouvellements du contrat peuvent être réalisés, du moment qu’ils ne dépassent pas la durée maximale de trois ans.

Avantages et inconvénients du bail commercial

Le contrat de bail commercial connaît plusieurs atouts. Tout d’abord, le montant du loyer est régulier et assuré sur une longue durée (même en l’absence de locataire). De plus, le propriétaire est libre de fixer ce montant à sa guise. Ensuite, la gestion de l’immobilier est à la charge de l’exploitant (entretiens et réparations des parties communes). Les deux parties ( le bailleur et le locataire) sont libres de rédiger ensemble un contrat de bail commercial qui aura une bonne répercussion sur les charges assurées par le locataire telles que les taxes et impôts locaux, voire même les gros travaux de mise aux normes. Enfin, le propriétaire peut bénéficier d’une stabilité locative, car l’exploitant preneur du bail s’engage pour une période de neuf ans. Et comme il s’agit d’un engagement à long terme, le locataire est obligé de respecter la durée du préavis de départ qui est de six mois selon le Code civil. Ceci vous permet donc d’assurer une certaine stabilité dans les revenus à venir. Le locataire a le droit de renouveler automatiquement son contrat : c’est l’un des principaux avantages du bail commercial.

En dépit de ces avantages, ce type de contrat connaît également des limites notamment pour le locataire. En effet, il lui est impossible de résilier le contrat avant la fin de la période triennale (3 ans), et ce, quelque soit le motif. De plus, il est tenu de respecter les mêmes délais de préavis pour les baux commerciaux.

Lors de la conclusion d’un contrat de bail, l’exploitant preneur est chargé d’effectuer un dépôt de garantie librement fixé par les concernés et qui peut s’élever jusqu’aux deux trimestres du loyer.

La clause d’un bail commercial présume la limitation du nombre d’activités que le preneur peut exercer dans les locaux loués.